Общедомовые нужды в нежилом здании


общедомовые нужды в нежилом здании

С первого января, согласно изменениям жилищного законодательства оплата “общедомовых нужд” должна осуществляться через управляющие организации. Как это должно быть я расскажу на примере своего дома и приведу выдержки из законов и постановлений в конце текста.

Но вам следует изначально знать то, что согласно действующему законодательству, собственнику могут начисляться денежные средства за ресурс потребляемый на содержание общего имущества, только в составе платы за содержание жилого помещения, размер которой устанавливается собранием собственников дома и этот размер не может превышать норматив потребления на «ОДН» и может начисляться только если конструктивная особенность дома позволяет потреблять соответствующий вид ресурса. Есть риск того, что в 2017 году будут увеличены нормативы на потребление ресурсов на содержание общего имущества, несмотря на то, что изначально, поправки в законодательство были направлены на уменьшение.


23 января состоялась встреча замглавы города Паламарчука Ю. Ф. Батманова Н. Д. с представителями управляющих организаций города Сочи на которой я присутствовал. 27 января состоялось селекторное совещание с вице-губернатором на котором я не присутствовал.

На этих встречах обсуждались вопросы изменения расчета за общедомовые нужды (ОДН), который с этого года должен осуществляться через управляющие организации. На встрече в администрации города, на которой я присутствовал, мое мнение о складывающейся ситуации с расчетами за ОДН было услышано только частично.

Исходя из содержания встречи в администрации города и селекторного совещания следует, что позиция управляющих организаций сводится к необходимости изменения нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды.

По мнению представителей управляющих организаций нормативы потребления ресурсов на ОДН не соответствуют действительному потреблению, они занижены и такая ситуация может привести к банкротству многие управляющие организации.

Согласно материалу местных СМИ (Россия1 вести Сочи) и мнению вице-губернатора нормативы могут не соответствовать, но управляющие организации, имея достаточно времени, на обращения с просьбой пересмотреть нормативы, не обращались в органы государственной власти по вопросу изменения нормативов.

Также управляющие организации не согласны с тем, что начисления за электрическую энергию на общедомовые нужды производится только на площадь подъездов и лестничных клеток и ссылаясь на положения ст 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, считают, что имеются основания для начисления ресурса электроэнергия, для содержания общедомового имущества на площади чердаков и подвалов, что приведет к значительному увеличению размера оплаты за ресурс, особенно в малоэтажных домах. Но согласно Жилищному кодексу Российской Федерации Ст. 156 п. 9.1 Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, отведение сточных вод, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В домах серийной застройки конструктивная особенность не предусматривает потребление электроэнергии при содержании подвалов и чердаков (за исключением тех случаев, когда это было отдельно предусмотрено проектом).

К встрече в администрации я подготовил доклад, который мне не предоставили возможности сделать.

Вот некоторые позиции из этого доклада.

Нормативы потребления электроэнергии на общедомовые нужды в части освещения мест общего пользования рассчитывались с учетом отказа от использования ламп накаливания, применения энергосберегающих ламп с потребляемой мощностью до 15 Вт и лимитирования продолжительности освещения соответствующему среднегодовой продолжительности темного времени суток. В домах с лифтовым оборудованием норматив потребления определялся с учетом статистического расчета использования лифтового оборудования. Следует учесть, что в норматив потребления электроэнергии на общедомовые нужды не включено освещение придомовой территории. В большинстве домов установлено оборудование связи: интернет серверы, серверы системы безопасности (видеонаблюдение), домофоны. На это оборудование, как правило, не заключены абонентские договоры с поставщиками электроэнергии и потребляемая электроэнергия, таким образом, входит в общедомовые нужды, а этого не должно быть принципиально потому, что в домах есть квартиры не пользующиеся интернетом и данное оборудование, в большинстве случаев, не является общедомовым имуществом. В прочем, освещаемая территория (земельные участки) вокруг большинства домов также не являются общим имуществом, в силу того, что они не приватизированы.

Я также подготовил, в этом докладе пример расчета для своего дома, серии 1-335 (крупнопанельные пятиэтажные дома) состоящего из шести подъездов, площадь общего и мущества, на которое начисляется электроэнергия 866.6 м.

кв, норматив потребления электроэнергии на общедомовые нужды 182 киловата в месяц (начисляется организацией «Кубаньэнергосбыт»).

Если брать для рассчета среднегодовую продолжительность темного времени суток 11 часов, количество лампочек 5 в подъезде (поэтажно) и 1 под козырьком подъезда (предусмотрена проектом), мощность лампочек 15 Вт. (0.015 квт.) Расчетный период (месяц) 30.45 дней, то получается следующее.

0.015 х 6 х 6 х 11 х 30.45 = 180.87 квт., что соответствует нормативу (если использовать светодиодные лампы затраты могут быть в 2-3 раза меньше). В доме потребляется 115.60 кВт четыремя точками коллективного доступа в интернет, номинальная мощьность каждого 36 ватт (0.

036 х 4 х 24 х 30.45 = 115.60), у провайдеров отсутствуют абонентские договоры. В подвале и на чердаке потребление электрической энергии на содержание общедомового имущества по конструктивным особенностям не предусмотрено и плата нее начисляться не может. Ст. 156 п. 9.

1 Жилищного кодекса.

Источник: http://blogsochi.ru/node/26583

Что такое общедомовые нужды и как они рассчитываются?

Что относится к категории общедомовых нужд?

К этой категории отнесены расходы по освещению и отоплению тех территорий и площадей, которыми собственники квартир в многоквартирном доме пользуются совместно.

К таким совместным площадям можно отнести подъезды, чердаки, подвальные помещения, наружное освещение возле подъезда.

Норматив

Все вопросы, возникающие в жилищных правоотношениях, регламентированы законодателем на федеральном уровне, а именно Жилищным кодексом Российской Федерации.

Кроме того, на местном уровне устанавливаются тарифы за потребление коммунальных ресурсов.

Данный норматив складывается несколькими способами:

  1. Во-первых, в том случае, если имеются приборы учета потребления ресурсов на дом в целом, а также в каждой жилой квартире, данный норматив формируется на основании разницы показаний данных приборов учета пропорционально индивидуально потребленным ресурсам.
  2. Если приборов учета в индивидуальной квартире нет, норматив формируется пропорционально занимаемой собственником площади.

Это говорит о том, что установка приборов учета в каждом жилом помещении не только сэкономит денежные средства за индивидуально потребляемые ресурсы, но также значительно снизит сумму платежей за общедомовые нужды.

Что влияет на размер общедомовых нужд

Из ранее представленной информации следует, что на размер общедомовых нужд влияет норматив, который применяется при их начислении. Кроме того, основополагающее значение будет иметь площадь помещений, находящихся в общем пользовании жильцов. Ведь чем больше данная площадь, тем больше ресурсов потребуется для ее содержания и обслуживания.

Как рассчитать

Чтобы самостоятельно рассчитать сумму, которую необходимо заплатить с одной квартиры за ОДН, необходимо вникнуть в некоторые цифры, а именно площадь общей территории, а также объем потребленных ресурсов. Лучше всего объяснить принцип расчета на конкретном примере.

Пример

Для расчета необходимо воспользоваться формулой:

∑ = Объеминд ОДН * Тариф.

∑ – сумма оплаты с каждого потребителя.

Объем инд ОДН – тот объем, который потреблен каждой квартирой индивидуально.

ОДН — Общедомовые Нужды.

Объем инд ОДН – тот объем, который потребляет конкретное индивидуальное помещение (жилое или нежилое). Для его расчета необходимо:

Объем дома – Объем всех помещений – объем коммунального ресурса, израсходованного на общедомовые нужды.

Объем всех помещений – это тот объем ресурса, который был потреблен всеми жильцами индивидуально, таким образом, это сумма, индивидуально потребляемых ресурсов.

Таким образом, если известно, что Потребитель проживает в индивидуальной квартире, размер которой составляет 30 м2. Многоквартирный дом, в котором данное помещение находится, имеет общую площадь 1300 м2.

Показания общедомового прибора учета составили 2000 кВт электроэнергии. Однако, 1000 кВт была использована в индивидуальных помещениях данного дома.

Собственник квартиры потребил 100 кВт электроэнергии (на основании показаний прибора учета).

S общая дома = 1300 м2.

S индивидуального помещения = 30 м2.

Объем потребляемый домом = 2000 кВт.

Объем потребленный индивидуально = 100 кВт.

Итак, какой объем ресурса был потреблен на общедомовые нужды?

Объем общедомовых нужд = Объем потребляемый домом – Объем потребленный индивидуально = 2000 кВт – 1000 кВт = 1000 кВт.

Объем инд ОДН = 30/1300 х 1000 = 23,07.

Для конечного расчета нужно умножить полученный объем на тариф, установленный на определенной территории. Если взять данный тариф за 2,34 р., то

∑ инд ОДН =23,07*2,34=53,98 р.

Итак, сумма за потребленную общедомовую электроэнергию на данного собственника составит 53,98 рублей.

Оплата общедомовых нужд

Оплата общедомовых нужд производится ежемесячно на основании счетов, выставляемых обслуживающей компанией или поставщиками услуг.

Данная строка включена в счет по оплате индивидуально потребляемых ресурсов.

Теперь, зная методику расчета данного норматива, собственник может самостоятельно проверить сумму, которая вменяется ему к оплате. Ведь даже обслуживающая организация может ошибиться в расчетах, кроме того, они могут быть намеренно завышены.

Источник: http://consultmill.ru/kvartira/nalog/obshhedomovye-nuzhdy.html

Кто хозяин прилегающей территориии?

Территория вокруг нежилого здания в градостроительном законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Термин «придомовая территория» здания используется в жилищной сфере. Это территория общего пользования – улицы, тротуары, пустыри в пределах муниципального образования.

Они являются собственностью муниципалитетов. Прилегающая территория не принадлежит владельцам зданий, но обязанность по ее содержанию возлагается на них законом (ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ). Собственники могут передать такие обязанности арендаторам, иным законным владельцам, а также управляющим компаниям.

Обязанность собственника здания осуществлять благоустройство прилегающей территории установлена с 28 июня 2018 г. ФЗ от 29 декабря 2017 г. № 463.

Ранее суды исходили из того, что муниципальные правила благоустройства не могут обязывать собственников недвижимости содержать земельные участки, принадлежащие муниципальным образованиям, то есть прилегающие территории. Сейчас эта практика неприменима, – обязанность установлена федеральным законом.

Кому принадлежат места публичного пользования в здании?

Места в нежилом здании, которые не используются самостоятельно и позволяют обслуживать более одного помещения, являются вспомогательными. Они обеспечивают проход между основными помещениями, выход за пределы здания, работу инженерных коммуникаций. Местами общего пользования (МОП) являются:

  • коридоры;
  • вестибюли;
  • внутренние и пожарные лестницы;
  • лифты;
  • шахты и др.

Однако по данному вопросу сформирована судебная практика (см. постановление Пленума ВАС № 64, от 23 июля 2009 г.). МОП – это общее имущество в здании, и право на него принадлежит всем собственникам помещений. Каждый из них обладает долей в праве общей собственности.

На практике возможны ситуации, когда в ЕГРН внесена запись о том, что МОП в здании принадлежат лишь одному из собственников. В таком случае необходимо обращаться в суд с требованием о признании права на долю в общем имуществе. Запись в реестре будет исправлена.

Каков статус общедолевой собственности?

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании имеются:

  • несущие конструкции;
  • крыша;
  • фундамент;
  • трубы;
  • лифты;
  • перила и др.

Независимо от расположения, такие объекты относятся к совместной собственности, если предназначаются для обслуживания более одного помещения. Правовой статус такого имущества аналогичен статусу, предусмотренному жилищным законодательством.

Доля в праве общей собственности рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих собственнику, в редких случаях – от их объема. При продаже или наследовании помещения переходит и доля в праве на общее имущество. Право на такое имущество возникает в силу закона, оно безусловно и не может быть отчуждено отдельно от основного объекта собственности.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *